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投资 101:估算出租物业费用
#1
   

如果您正在考虑购买出租物业,您应该已经知道如何通过写下您的房地产交易来分析投资。在该分析中,其中一项关键任务是准确估计您的物业税、HOA 费、草坪护理、物业管理费、保险、维护费用以及除抵押贷款以外的所有费用等运营费用。

正确估计您的运营费用将使您确信您的分析是正确的。因此,为了帮助您更好地估算这些金额,让我们先讨论一些范围广泛的百分比,然后再讨论具体的项目和成本。

营业费用百分比
当人们预估或估计房地产交易的预计财务状况时,运营费用通常占总运营收入 (GOI) 的 35% 至 80%,具体取决于出租物业的类型。

因此,假设您每月收取 1,200 美元的租金,而您的费用为每月 450 美元。您的运营费用百分比为 450/1,200 = 37.5%。对于面包房、复式或三层式建筑,37.5% 到 45% 可能是一个不错的估计。一般来说,建筑物越高档,GOI 的运营费用百分比就越高。某些类型的房产(例如度假出租屋)的费用比率可能为 70% 到 80%。

注意:如果您的计算低于 35%,则您的估计很可能有问题。确保与其他一些经验丰富的业主独立验证您的预计成本。

虽然使用费用比率是制定交易的一般指南,但您确实需要尽可能准确地了解细节数字。以下是普通出租物业的典型费用类别以及如何计算费用。

维护和杂项
这通常是最难估计的类别,而且人们常常低估了数量。一般规则是每年房产价值的 1%。因此,价值 180,000 美元的房产每年将有 1,800 美元或每月 150 美元的这些成本。许多事情都会影响这一点,例如财产的状况、年龄、大小和类型。同样在单户住宅中,业主支付屋顶、油漆和其他费用,这些费用通常由共同利益开发中的 HOA 费用支付,因此请考虑到这一点。无论哪种方式,不要忘记那些大的资本维修和更换。维护和维修很可能超出您的预期。

保险
您可以联系您的保险代理人,检查财产细节,并准确估算您需要的保险费用。不要忘记考虑地震、洪水、雨伞责任、HO-6 内部公寓单元政策或您可能想要或需要的任何其他特殊保险。

财产税
您应该联系县评估员以获取当前财产税的确切金额。确保——尤其是根据第 13 号提案的加州人——你知道在关闭托管后你将支付多少财产税。它可能与卖家当前支付的金额有很大不同。

HOA费用
您应该能够查看待售清单和/或致电物业经理以确认当前的 HOA 费用。确保在当前费用之外进行调查,以确定费用是否计划快速上涨,是否经常上涨以及是否即将进行任何特殊评估。

物业管理费
如果您计划聘请外部经理,请致电四处了解该服务的费用。通常是租金的 6% 到 8%,这可能包括也可能不包括再租赁成本,除了月费百分比外,这可能是半个月到一整月的租金。

其他费用
房东支付的园艺、害虫防治和水电费也需要考虑在内。让租户支付水(即使在单位之间按比例分配)、电力和天然气是明智的。我了解到,当租户支付账单时,它每月花费 X,但当房东支付相同的账单时,它们是每月 3 倍或 4 倍。人们通常只有在支付账单的痛苦时才会储蓄。

这是有关如何估算经营收入财产成本的一些一般性指导。也可以与其他房地产投资者所有者、房地产经纪人和物业经理交谈。请记住,不要低估您的开支。它的成本可能比你想象的要高!
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